一、清查開發條件

鄉村(cūn)現有土地、房(fáng)屋、産業、自然人(rén)文等資源，和(hé)所在區(qū)位、經濟、社會等内外部基本條件，決定了(le)項目地開發的(de)核心導向。

鄉村(cūn)項目開發條件6大(dà)清查方向

 [1]經濟發展基礎 

i 産業基礎：現有核心産業及其他(tā)産業發展狀況及産業結構

→是否具有産業鏈優化(huà)、延伸勢能及産業融合基礎

ii 生産要素：商品、勞務、資本、信息、人(rén)才等資源狀況

→是否具備推動經濟提質升級的(de)發展活力

iii 泛參與者：村(cūn)民、鄉賢、村(cūn)集體、合作社、開發商、地方及上級政府等參與主體發展訴求

→是否能夠充分(fēn)調動各參與者能動性 

 [2]土地資源基礎 

i 總體面積：項目地塊總面積決定了(le)項目體量

→是否具備合适的(de)發展規模

ii 建設用(yòng)地：商業及餐飲、旅館等商業設施用(yòng)地，娛樂(yuè)、康體等設施娛樂(yuè)康體設施用(yòng)地，度假村(cūn)用(yòng)地等旅遊用(yòng)地及其他(tā)相關建設用(yòng)地

→是否能夠保障投資大(dà)平衡

iii 農業用(yòng)地：耕地、園地、林(lín)地、牧草(cǎo)地及其他(tā)農用(yòng)地

→是否具有優渥的(de)土地資源，核心産業農業是否能夠向規模化(huà)、現代化(huà)、産業融合化(huà)提質升級

iv 其他(tā)可(kě)做(zuò)休閑農業用(yòng)地的(de)土地：如農民自有住宅、閑置宅基地、農村(cūn)集體建設用(yòng)地、四荒地等

→是否能夠最大(dà)化(huà)利用(yòng)項目資源實現統籌發展

（注：以農業爲依托的(de)休閑觀光(guāng)度假場(chǎng)所、各類莊園、酒莊、農家樂(yuè)，以及各類農業園區(qū)中涉及建設永久性餐飲、住宿、會議(yì)、大(dà)型停車場(chǎng)、工廠化(huà)農産品加工、展銷等用(yòng)地，必須依法依規按建設用(yòng)地進行管理(lǐ)，而非按農用(yòng)地管理(lǐ)。）

 [3]區(qū)位交通(tōng)基礎 

i 大(dà)區(qū)位：地理(lǐ)區(qū)位、所處經濟圈、比鄰的(de)客源市場(chǎng)等基本狀況

→是否具有優勢距離、資源、市場(chǎng)基礎

ii 大(dà)交通(tōng)：鐵路、公路、民航等交通(tōng)資源

→是否具備商貿物(wù)流條件及旅遊可(kě)進入性

iii 小交通(tōng)：村(cūn)鎮内部路網、道路硬化(huà)情況等

→是否具備優良發展基本，是否需要升級

 [4]泛旅遊業資源 

i 自然資源：地質、地貌、水(shuǐ)文、動植物(wù)、生态等資源

→是否具有良好生态基礎及資源特色

ii 文化(huà)資源：遺址、遺迹、文物(wù)等曆史文化(huà)遺産類景觀，建築、橋梁、公園、人(rén)造景觀、博物(wù)館等近現代人(rén)文吸引物(wù)，民俗、節慶、手工藝等非物(wù)質文化(huà)遺産等資源，曆史故事、傳說等文化(huà)脈絡

→是否具備地域性、獨特性、傳承性等可(kě)挖掘、演繹的(de)價值

iii 建築風貌：建築形态、風格、材料、色彩、高(gāo)度、密度及項目地村(cūn)落原有空間肌理(lǐ)的(de)适配度等特點

→是否是風貌突出、特色鮮明(míng)的(de)傳統風格，是否具有一定的(de)完整性，是否具有改造價值

iv 接待設施：停車場(chǎng)、酒店(diàn)、飯店(diàn)、公共廁所、醫療救護設施等基礎旅遊接待設施

→是否充沛、衛生、安全，是否滿足一定程度的(de)接待檔次

 [5]農業影(yǐng)響因素 

i 自然條件：氣候、水(shuǐ)源、地形、土壤、熱(rè)量、光(guāng)照(zhào)、溫差等自然條件

→ 是否滿足當地現有農業發展，是否需要調整，是否有新增領域可(kě)能

ii 社會經濟：市場(chǎng)需求、交通(tōng)、國家政策、農業生産技術、工業基礎、勞動力、地價水(shuǐ)平

→ 是否有利于地方農業産業結構升級 

 [6]鄉村(cūn)基礎設施 

i 農業生産基礎設施：現代化(huà)農業基地、農田水(shuǐ)利建設、用(yòng)材林(lín)生産基礎和(hé)防護林(lín)建設、農業教育、科研、技術推廣和(hé)氣象基礎設施等

→是否充足完備，是否能夠推動農村(cūn)經濟發展、促進農業和(hé)農村(cūn)現代化(huà)，是否需要加大(dà)投入

ii 農村(cūn)生活基礎設施：飲水(shuǐ)安全、農村(cūn)沼氣、農村(cūn)道路、農村(cūn)電力等基礎設施建設

→是否能夠滿足居民生活基本需要，是否需要加大(dà)投入

iii 社會發展基礎設施：農村(cūn)教育、文化(huà)、衛生、醫療、體育等設施

→是否建設齊備，是否品質過硬，是否滿足改善農民生活條件的(de)要求，是否有利于促進農村(cūn)生活軟環境的(de)發展，是否需要加大(dà)投入

二、評估開發價值

根據上述一、清查開發條件中的(de)

1)經濟發展基礎；

2)土地資源基礎；

3)區(qū)位交通(tōng)基礎；

4)泛旅遊業資源；

5)農業影(yǐng)響因素；

6)鄉村(cūn)基礎設施等六大(dà)項基礎條件的(de)清查，我們能對(duì)鄉村(cūn)項目建設所需的(de)核心條件作出基本的(de)細化(huà)判斷，而鄉村(cūn)項目是否具備開發價值，也(yě)應根據上述的(de)資源及條件清查，做(zuò)出綜合性的(de)判斷。

總體而言，可(kě)以根據如下(xià)4大(dà)基礎判斷标準，來(lái)衡量項目地是否更具發展優勢。

a)是否具備特色産業及發展優勢 

鄉村(cūn)項目打造的(de)成功關鍵在于能夠創造長(cháng)足、健康的(de)經濟效益，因而具備一定特色産業的(de)村(cūn)鎮，或具備優良的(de)資源、管理(lǐ)、環境、人(rén)才、文化(huà)、技術等方面的(de)優勢的(de)村(cūn)鎮，更加具備發力基礎，能夠相對(duì)容易地通(tōng)過産業鏈整合、産業結構升級，形成具有本地區(qū)特色及核心市場(chǎng)競争力的(de)産業或産業集群。

 b)是否具備閑置土地及房(fáng)屋資源 

通(tōng)常來(lái)看，“空心村(cūn)"或新村(cūn)搬遷之後的(de)廢棄舊(jiù)村(cūn)往往具備更便捷的(de)開發條件，因爲閑置的(de)農宅、土地等資源更容易進行資産流轉，這(zhè)将大(dà)大(dà)減少項目前期的(de)工作難度。而未來(lái)鄉村(cūn)項目的(de)成功打造，将既有利于避免閑置資源的(de)浪費，又能使得(de)偏僻、廢置、無人(rén)居住的(de)村(cūn)落煥發新生。

 c)是否具備有利的(de)區(qū)位交通(tōng)條件 

不論是農業産業規模化(huà)、結構化(huà)升級調整，還(hái)是農旅融合，都需要項目地具有優良的(de)區(qū)位和(hé)交通(tōng)條件，好的(de)區(qū)位和(hé)交通(tōng)代表了(le)好的(de)市場(chǎng)對(duì)接性和(hé)通(tōng)達性，不僅有利于農副産品的(de)貿易與流通(tōng)，還(hái)有利于旅遊市場(chǎng)的(de)開拓與穩定發展。

 d)是否具備優良生态及村(cūn)落風貌 

鄉村(cūn)項目打造需要“三生空間優美(měi)”，三生即生産、生活、生态。生态環境優良、鄉土風味濃郁、建築風貌獨特的(de)村(cūn)落，具備天然的(de)、原生态的(de)、保存良好的(de)鄉土氣息、村(cūn)落格局和(hé)建築風格，能夠爲項目“三生空間"打造的(de)重要載體。

 [1] 設定發展目标 

a)定位邏輯：

b) 目标解析：

根據資源、開發綜合條件、開發價值判斷設計合理(lǐ)的(de)總體戰略定位，将特色産業發展、旅遊業融合發展、生态可(kě)持續發展、鄉村(cūn)社會生活提質升級、鄉村(cūn)文化(huà)傳承與自信樹立作爲進行通(tōng)盤考量，理(lǐ)性确定最大(dà)的(de)而又最科學的(de)發展野心。

 [2] 選擇開發方向 

鄉村(cūn)項目6大(dà)開發備選方向

産業帶動式 

a)适用(yòng)村(cūn)鎮：以分(fēn)布在東部沿海等經濟相對(duì)興旺地區(qū)、具有産業優勢的(de)鄉村(cūn)爲主，此類鄉村(cūn)具有較好的(de)特色産業基礎，且産業化(huà)程度較高(gāo)。

b)規劃要點：根據每一個(gè)鄉村(cūn)的(de)縣體特征，以優勢産業爲依托，完善相關産業鏈，強化(huà)産業優勢，加速産業帶動效應。同時(shí)，若區(qū)域确有打造旅遊吸引力的(de)基礎，也(yě)可(kě)以選擇導入旅遊業，發展休閑農業産業。

c)可(kě)做(zuò)項目∶三産融合産業園、農産品加工示範基地及其它産業化(huà)經營項目，即包括經濟林(lín)及設施農業種植、畜牧水(shuǐ)産養殖等種植養殖基地項目，儲藏保鮮、産地批發市場(chǎng)等流通(tōng)設施項目。

生态農業式 

a)适用(yòng)村(cūn)鎮：主要針對(duì)自然條件良好的(de)、有傳統田園鄉村(cūn)風貌和(hé)地方特色的(de)、有豐富的(de)水(shuǐ)資源和(hé)森林(lín)資源等自然及人(rén)文資源優勢顯著村(cūn)鎮。

b)規劃要點：把生态資源優勢變爲經濟優勢，構建旅遊引導的(de)農業生态示範區(qū)，同時(shí)發展生态農業旅遊放大(dà)經濟效能。

c)可(kě)做(zuò)項目：生态農莊、生态農業産業園項目、生态循環農業項目、生态農業觀光(guāng)項目等。

 高(gāo)效農業式 

a)适用(yòng)村(cūn)鎮：适合分(fēn)布在我國以發展農業作物(wù)生産爲主、農業基礎設施完善、農業機械化(huà)程度高(gāo)、農産品商品化(huà)程度的(de)農業主産區(qū)的(de)村(cūn)鎮。

b)規劃要點：打造“零廢棄”型生态農業産業示範園，提高(gāo)農業規模化(huà)運營程度，增加土地産出率。

c)可(kě)做(zuò)項目：農業質量品牌提升工程、智慧農業示範區(qū)、農業開放合作示範工程等。

 休閑農牧式 

a)适用(yòng)村(cūn)鎮：分(fēn)布在沿海和(hé)淡水(shuǐ)水(shuǐ)網漁區(qū)、牧區(qū)及半牧區(qū)及農林(lín)牧資源興旺地區(qū)，以農林(lín)牧漁爲主要傳統産業的(de)村(cūn)鎮。

b)規劃要點：根據養殖要求，因地制宜地規劃科學飼養的(de)現代化(huà)牧區(qū)、漁區(qū)等養殖基地，有條件地區(qū)，可(kě)以以核心特色産業及區(qū)域風貌爲基礎，發展旅遊度假産業，規劃适宜接待的(de)主題度假區(qū)。

c)可(kě)做(zuò)項目：休閑農業綜合體，現代牧場(chǎng)／養殖基地，農牧循環示範項目，綜合性海洋／農牧文化(huà)休閑度假區(qū)等。

 城(chéng)郊鄉村(cūn)式 

a)适用(yòng)村(cūn)鎮：在一、二線城(chéng)市周邊的(de)經濟條件相對(duì)較好、公共基礎設施相對(duì)完善的(de)村(cūn)鎮。

b)規劃要點：加大(dà)城(chéng)鄉融合發展力度，規劃以優質鄉村(cūn)優質産品和(hé)鄉村(cūn)旅遊度假爲核心依托的(de)新型城(chéng)鎮化(huà)，打造城(chéng)郊新田園鄉村(cūn)社區(qū)示範項目。

c)可(kě)做(zuò)項目：觀光(guāng)農莊、新農業科技開發示範園項目、田園風情度假區(qū)等。

 文化(huà)旅遊式 

a) 适用(yòng)村(cūn)鎮：在旅遊資源豐富，交通(tōng)便捷，距離城(chéng)市較近的(de)适宜發展鄉村(cūn)旅遊的(de)相關村(cūn)鎮，及具有古村(cūn)落、古建築、古民居以及傳統文化(huà)等特色人(rén)文資源的(de)村(cūn)鎮。

b) 規劃要點：基于區(qū)域資源條件及文化(huà)特色，以村(cūn)落、郊野、田園等環境爲依托，規劃提升住宿、餐飲、休閑娛樂(yuè)設施，并結合良好民風民俗文化(huà)以及非物(wù)質文化(huà)特色，打造鄉村(cūn)旅遊度假區(qū)。

c)可(kě)做(zuò)項目：田園綜合體、鄉村(cūn)度假村(cūn)、休閑農莊、古村(cūn)古鎮、傳統村(cūn)落保護等項目。

 1) 村(cūn)集體統一整合開發 

開發邏輯：村(cūn)集體通(tōng)過成立專業合作社，以自籌資金的(de)形式，将村(cūn)裏閑置土地及房(fáng)屋等資産流轉過來(lái)，進行統一的(de)整合開發。

參考案例：密雲古北(běi)口北(běi)台鄉居農宅專業合作社由村(cūn)裏12人(rén)發起成立，成員(yuán)出資總額52.7萬元，對(duì)村(cūn)裏閑置資産進行統一開發和(hé)經營管理(lǐ)。

 2) 村(cūn)集體與專業旅遊公司共同開發 

開發邏輯：村(cūn)集體與專業的(de)旅遊開發公司合作，引入外來(lái)資金，對(duì)村(cūn)裏的(de)閑置資産進行統一流轉、整合開發與專業運營。

參考案例：密雲山裏寒舍，由北(běi)京北(běi)莊旅遊開發公司和(hé)村(cūn)集體共同成立北(běi)莊鎮幹峪溝旅遊合作社，合作社爲合作開發（股東單位）單位，負責資源整合、開發及提供配套服務。

盤活閑置資源包括土地、房(fáng)屋等等....

閑置資産流轉是獲取鄉村(cūn)土地、房(fáng)屋等資源的(de)主要途徑，是促進城(chéng)鄉要素流動的(de)有效手段，也(yě)是鄉村(cūn)項目開發必須考慮的(de)首要問題。

農村(cūn)閑置資産流轉，有利于美(měi)麗鄉村(cūn)建設，有利于農村(cūn)集體經濟發展，有利于幫助農民增收。鄉村(cūn)閑置資産流轉能夠喚醒沉睡(shuì)的(de)閑置資産，發揮資産價值，進而實現一定收益。

 1)  資産流轉的(de)本質 

資産流轉的(de)本質是農民資産的(de)使用(yòng)權出租。當代鄉村(cūn)體系中，許多(duō)農民由于出外務工等原因離開本鄉、本鎮，造成擁有的(de)土地、房(fáng)屋等資産閑置浪費，土地、房(fáng)屋等資産的(de)财産權、收益權得(de)不到有效體現。

閑置資産流轉，就是在資産所有權不變的(de)情況下(xià)，通(tōng)過出租其使用(yòng)權來(lái)實現閑置資産的(de)價值。即資産的(de)所有權的(de)權屬不變，依然歸農民所有，而流轉隻是将其資産的(de)使用(yòng)權進行出租、出讓，農民作爲資産的(de)所有者，可(kě)以租金、分(fēn)紅等方式獲取收益。

 2) 資産流轉的(de)關鍵 

資産能否順暢流轉很大(dà)程度上取決于承租方的(de)務農效益，因而，隻有在充分(fēn)尊重農民意願的(de)條件下(xià)，保障長(cháng)足的(de)經營效益，才能确保項目有能力兌現其對(duì)農民租金承諾及分(fēn)紅利益，才能夠讓農民自願參與到資産的(de)流轉中來(lái)。

 3) 資産流轉的(de)形式 

[ a | 出租 ]

出租是在一定期限内，農戶與承租方之間的(de)資産使用(yòng)權轉移，即農戶作爲出租方，自願将全部或部分(fēn)資産的(de)一定期限内的(de)使用(yòng)權出租給承租方，承租方支付農戶固定的(de)收益。承包期限一般由雙方協商确定，最長(cháng)不超過承包合同的(de)剩餘期限。

流轉步驟一般爲村(cūn)集體統一收購(gòu)（收回）閑置資産；農戶在獲得(de)一次性補償後，自願放棄土地、房(fáng)屋等的(de)使用(yòng)權；承租人(rén)和(hé)村(cūn)集體協商租賃價格、租期（一般是20年），并簽訂房(fáng)屋租賃合同。

[ b | 入股 ]

農戶将全部或部分(fēn)資産的(de)使用(yòng)權作價爲股份，與投資者的(de)投資共同組成一個(gè)公司或經濟實體，參與股份制或股份合作制經營，分(fēn)紅以入股的(de)資産使用(yòng)權爲依據，按經營效益的(de)高(gāo)低确定股紅數額。

[ c |轉包 ]

土地承包方将全部或部分(fēn)承包地的(de)使用(yòng)權包給第三方，轉包期限由雙方協商确定，但不得(de)超過土地承包合同的(de)剩餘期限，且轉包方與發包方的(de)原承包關系不變。

[ d | 出讓 ]

取得(de)一定量的(de)土地補償後放棄土地承包經營權剩餘期限的(de)形式。這(zhè)種多(duō)是因公路、橋梁、公共設施、城(chéng)鎮建設、工商業發展等建設用(yòng)地的(de)需要，被政府征用(yòng)土地的(de)部分(fēn)。這(zhè)部分(fēn)被征用(yòng)了(le)土地的(de)農民，在按有關規定獲得(de)資金補償後，就将土地使用(yòng)權交給發包方或當地政府，從而再轉交給建設方，承包方對(duì)這(zhè)部分(fēn)土地的(de)使用(yòng)權即行終止。

1) 5大(dà)基本開發原則

 a)特色鮮明(míng)：保持地域、産業、生态、風貌特色 

i 保持鮮明(míng)的(de)地域特色。針對(duì)山水(shuǐ)資源豐富的(de)地區(qū)，應體現“山谷”、“水(shuǐ)鄉”“鄉野”特色。針對(duì)文化(huà)資源豐富的(de)地區(qū)，應體現特色“鄉味”、“民俗”等地域特色。

規劃要點：多(duō)用(yòng)地方材料、符号，體現地域特色，注重整體格局和(hé)風貌的(de)打造，格局自然，風貌整體和(hé)諧統一，體現特色。

ii 保持鮮明(míng)的(de)産業特色。鄉村(cūn)土地肥沃，農、林(lín)、漁等傳統農業資源豐富、具備一定産業基礎，應當把所在地的(de)産業優勢糅合進去，著(zhe)力培育支柱産業，或“農”，或“林(lín)”，或 “漁”，形成自身的(de)特色産業。

規劃要點：産業規劃與地域規劃結合。

iii 保持鮮明(míng)的(de)生态特色。鄉村(cūn)項目的(de)打造，必須符合“現代化(huà)生态農村(cūn)”的(de)建設目标，必須保證在鄉村(cūn)自然區(qū)的(de)生态涵養，注重生态農業基地的(de)開發及綠(lǜ)色産業體系、鄉村(cūn)生活體系的(de)打造等方面，都能使鄉村(cūn)保持鮮明(míng)生态特色。

規劃要點：景觀多(duō)用(yòng)自然，注重小品等景觀打造。如在環境設計、建築設計、資源的(de)利用(yòng)和(hé)保護、循環經濟等都要注入“生态”理(lǐ)念。

 b) 文脈鮮活：保持鄉土文化(huà)的(de)原生性、鮮活性 

i 提煉元素：所謂“原生性”和(hé)“鮮活性”，是指用(yòng)獨特的(de)自然風貌、生活習(xí)俗和(hé)人(rén)的(de)生産勞動等社會性生态元素，诠釋項目的(de)文化(huà)傳統。可(kě)供挖掘的(de)鄉土文化(huà)十分(fēn)豐富，如紡線、織布、蒸糕、做(zuò)圓子等生活文化(huà)，土布服飾展示、傳統婚慶儀式等民俗文化(huà)，推鐵環、踩高(gāo)跷等遊戲文化(huà)，等等。

 ii 文化(huà)傳承：對(duì)曆史文化(huà)豐厚的(de)項目地，應注重保護曆史、傳統文化(huà)，做(zuò)好傳承、挖掘文化(huà)要充分(fēn)，形成鄉村(cūn)的(de)文化(huà)認同。

iii 品質提升：合理(lǐ)開發利用(yòng)文化(huà)資源，系統打造，形成文化(huà)品牌，增強競争軟實力。

iv 重塑精神：對(duì)于文化(huà)資源匮乏或是新建的(de)項目，應注重文化(huà)培育和(hé)打造，在現有建設的(de)基礎上發展，逐步形成自身文化(huà)特色。

 c) 三産融合：統籌區(qū)域産業規劃保障發展動力 

i 一二三業融合：把農業、漁業、林(lín)業、商貿業，以及飲食等各類服務業的(de)發展結合起來(lái)全面規劃，選擇适合項目發展方向的(de)産業做(zuò)強做(zuò)大(dà)，逐步發育成爲鄉村(cūn)發展的(de)有力支撐。

ii 現有産業升級：在現有基礎上發展産業，不要憑空創造和(hé)引進新的(de)産業。

iii 調整産業結構：發揮人(rén)氣與資源集聚優勢，拉動、促進鄉村(cūn)産業發展，完善産業結構，升級産業體系；延長(cháng)産業鏈，構建合理(lǐ)的(de)産業集群，打造競争優勢，擴大(dà)産業影(yǐng)響力，提升産業競争力。

 d) 宜居宜遊：留住生産力，擴大(dà)消費吸引力 

i 挖掘旅遊題材：鄉村(cūn)項目的(de)開發建設，旅遊不是核心目的(de)，但擁有一定的(de)旅遊功能作支撐，鄉村(cūn)發展将會更有生命力。可(kě)将山水(shuǐ)風光(guāng)、地形地貌、風俗風味、古村(cūn)古居、人(rén)文曆史等作爲旅遊題材。

ii 打造共享配套：鄉村(cūn)項目的(de)公共服務設施、基礎設施建設除了(le)滿足基礎生産、生活需求以外，還(hái)應做(zuò)好三個(gè)服務：

1.注重服務社會事業。設施建設要與鎮區(qū)結合，共建共享，建設完善的(de)服務體系，推動鄉村(cūn)整體經濟社會可(kě)持續發展。

2.注重服務經濟發展。建立完善與經濟社會發展相适應的(de)服務體系，提升綜合承載能力，成爲整合資源、集聚創新、特色産業的(de)“新載體”。

3.注重服務周邊村(cūn)民。統籌布局、互聯互通(tōng)，完善補足城(chéng)鄉服務設施體系，促進服務設施向周邊農村(cūn)延伸。

iii 留足發展空間：對(duì)接區(qū)域市場(chǎng)需求，尤其大(dà)城(chéng)市周邊，旅遊産品策劃考慮外溢的(de)功能需求。

總之，從道路、交通(tōng)、環境、建築風貌，到功能布局、各類設施，從休閑、娛樂(yuè)，到餐飲、商貿，在充分(fēn)滿足居民物(wù)質和(hé)精神生活需求外，一切要從打造鄉村(cūn)生态旅遊項目的(de)思路出發，精心打造，務顯“特色”，使生态旅遊業、現代服務業，成爲鄉村(cūn)賴以發展的(de)産業之一，爲鄉村(cūn)發展提供源源不斷的(de)經濟收入。

 e)活力構築：聚集人(rén)氣，防止空村(cūn)鬼鎮出現 

i 打造活力型街(jiē)區(qū)：要結合棚戶區(qū)改造等，打造一些有活力的(de)早餐、夜宵、娛樂(yuè)街(jiē)區(qū)等受大(dà)衆歡迎的(de)有活力的(de)街(jiē)區(qū)。

ii 提升冬季的(de)活力：北(běi)方地區(qū)項目選擇考慮彌補氣候條件等因素，積極發展全季節旅遊，增加冬季項目。

iii 注重夜經濟打造：增加夜晚的(de)商業和(hé)文化(huà)活力，打造具有魅力的(de)夜色景觀，增加鄉村(cūn)夜生活、夜消費活力。

2) 8大(dà)功能分(fēn)區(qū)設計

農業生産區(qū) 

定位：田園農業生産的(de)核心空間，是農業生産的(de)主要功能分(fēn)區(qū)，是爲綜合體發展和(hé)運行提供産業支撐和(hé)發展動力的(de)核心區(qū)域。

規劃：選在田間水(shuǐ)利設施完善，田地平整肥沃、水(shuǐ)利設施配套、田間道路暢通(tōng)的(de)區(qū)域進行規劃建設，同時(shí)應結合我國特色農産品區(qū)域布局規劃，遴選合适的(de)種養品種，并且應當最大(dà)化(huà)的(de)尊重場(chǎng)地肌理(lǐ)，還(hái)應當盡量滿足機械化(huà)種植的(de)需求，充分(fēn)考慮機耕道的(de)要求與四季産業的(de)耕作規劃。

産品舉例：農業生産區(qū)除了(le)常規農作物(wù)種植、禽畜飼養等保障農業生産性基地、園區(qū)的(de)建設外，還(hái)可(kě)以依托基地或園區(qū)特色開展生态農業示範、農業科普教育示範、農業科技示範、市民/團體認種田等項目。

農業景觀區(qū) 

定位：以田園景觀、農業生産和(hé)優質農産品爲基礎的(de)主題觀光(guāng)區(qū)域。

規劃：以當地資源環境爲基礎，規劃開發以特色園圃、現代農業設施、農産品展示、創意農業景觀小品爲特色景觀要素的(de)景觀觀光(guāng)區(qū)，核心景觀片區(qū)的(de)規劃布局要突出的(de)景觀主題，規劃主題性景觀及特殊的(de)遊覽方式（線路、節點）。

産品舉例：觀賞型農田、名優瓜果園，觀賞苗木(mù)、花卉展示、創意農業景觀小品展示、濕地風光(guāng)，山水(shuǐ)風光(guāng)等景觀區(qū)。

 現代農業産業園區(qū) 

定位：農業産業鏈現代化(huà)延伸區(qū)域，以産業園區(qū)的(de)方式發展現代化(huà)農業，實現農業現代化(huà)和(hé)規模化(huà)經營。

規劃：現代農業産業園區(qū)通(tōng)常根據項目方資本、技術、資源等基本條件，選擇性規劃發展循環農業、設施農業、特色農業、無土農業、外向型農業、休閑農業、創意農業等新型農業産業園，一般規模較大(dà)。

産品舉例：現代農業産業園區(qū)可(kě)包括現代農業産業園、現代農業科技園、現代農業創業園等，主要從事種養殖生産，及農産品加工、推介、銷售，農産品研發等，形成完整的(de)産業鏈；也(yě)可(kě)包含部分(fēn)農業科普教育及現代農業觀光(guāng)的(de)内容，但應主要以農業生産爲核心。

生活居住區(qū) 

定位：城(chéng)鎮化(huà)主要功能部分(fēn)核心承載片區(qū)，農民、工人(rén)、旅行者等人(rén)口相對(duì)集中的(de)居住生活區(qū)域。

規劃：規劃适宜當地農民社區(qū)化(huà)居住生活、産業工人(rén)聚集居住生活、外來(lái)休閑旅遊居住生活等3類人(rén)口相對(duì)集中的(de)居住生活區(qū)域，打造新型鄉村(cūn)人(rén)口聚集區(qū)，保證鄉村(cūn)居民生活品質，吸引人(rén)口回流，促進鄉村(cūn)發展活力。
産品舉例：根據實際及長(cháng)期發展需求、建築用(yòng)地塊特點，選擇開發居住區(qū)、居住小區(qū)、居住組團等不同體量的(de)片區(qū)。

 農業科普教育及農事體驗區(qū) 定位：承載農業文化(huà)内涵與教育功能重要區(qū)域。

規劃：利用(yòng)農業生産基地及相關設施、空間等規劃打造及農業科普教育與休閑務農體驗爲一體的(de)活動區(qū)域，讓遊客深度了(le)解鄉村(cūn)務農文化(huà)的(de)核心内涵。

産品舉例：規劃專門片區(qū)，打造現代農業博物(wù)館、現代農業示範區(qū)、傳統農業體驗區(qū)、動植物(wù)園、環境自然教育公園、市民農場(chǎng)、創意農業展示區(qū)、農牧體驗園等。

 鄉村(cūn)休閑度假區(qū) 

定位：創意農業休閑片區(qū)是遊人(rén)能夠深入體驗農業創意的(de)特色生活空間。

規劃：主要利用(yòng)鄉村(cūn)的(de)山地、森林(lín)、溪流、水(shuǐ)庫、湖泊、濕地、居民點及鄉村(cūn)文化(huà)等，開展各種各樣的(de)戶外活動及娛樂(yuè)活動。

産品舉例：鄉村(cūn)自然遊憩公園及戶外運動公園：配置登山、徒步、山地自行車、漂流、野營、垂釣、劃船、園藝、拓展、CS及各種文化(huà)娛樂(yuè)活動等産品；鄉村(cūn)度假村(cūn)：配置鄉村(cūn)文化(huà)民宿、鄉村(cūn)酒店(diàn)、小木(mù)屋、别墅、農業莊園等，滿足人(rén)們回歸自然，歸隐田園的(de)需求。

 産城(chéng)一體服務配套區(qū) 

定位：爲農村(cūn)、農民、農業，生産、生活提供服務和(hé)保障的(de)核心區(qū)域。

規劃：規劃建設基礎設施及公共服務設施。一方面服務于居住區(qū)内的(de)居民、村(cūn)民對(duì)醫療、教育、衛生、生産生活、休閑等基本生活需求，另一方面服務于農業、加工業、旅遊休閑、商貿物(wù)流、鄉村(cūn)金融等産業發展需求。

産品舉例：交通(tōng)、給排水(shuǐ)、電力、電信、燃氣、人(rén)防、綜合防災等基礎設施；教育、醫療衛生、體育、社會福利與保障、郵政電信、鄉村(cūn)金融等公共服務設施。

 衍生産業區(qū) 

定位：鄉村(cūn)新型産業、高(gāo)級發展模式試點區(qū)。

規劃：在關注農業基礎、關注農民利益的(de)基礎上，發展衍生特色産業，延伸産業鏈，打造多(duō)元産業融合。

産品舉例：健康産業、養老産業、互聯網農業、體育産業、影(yǐng)視産業、創意産業、科教産業、生态産業等。

1)  确定運營主體

 a) 專業運營管理(lǐ)公司 在對(duì)閑置資産進行統一整理(lǐ)和(hé)開發的(de)基礎上，可(kě)以引進專業的(de)酒店(diàn)運營管理(lǐ)公司進行運營管理(lǐ)。這(zhè)類公司對(duì)酒店(diàn)有著(zhe)專業的(de)運營管理(lǐ)理(lǐ)念，可(kě)以有效、專業的(de)管理(lǐ)鄉村(cūn)酒店(diàn)，以獲取相應的(de)收益。

 b) 村(cūn)集體統一運營管理(lǐ) 村(cūn)集體可(kě)以通(tōng)過合作社的(de)形式，對(duì)鄉村(cūn)項目進行統一經營管理(lǐ)。由合作社統一進行結算(suàn)，在利益分(fēn)配上以逐年遞增的(de)形式，爲入社的(de)閑置農宅合作社農戶分(fēn)配紅利和(hé)租金，從而防止惡性競争。

2) 緊抓運營要點

 a) 推動産業健康發展 經濟是鄉村(cūn)振興的(de)命脈，産業是經濟發展的(de)核心抓手，具體運營過程中要注意夯實農業産業基礎，做(zuò)好資源、人(rén)才、土地、技術、資金、信息等必要生産要素的(de)配置，推動農業産業鏈延伸，推動農旅融合，有條件的(de)地區(qū)深入推進一、二、三産産業融合布局，打好産業結構轉型攻堅戰。

 b)塑造鄉村(cūn)旅遊品牌 運營管理(lǐ)過程中，有意識地進行度假品牌培育和(hé)塑造，力求以成功特色的(de)項目開發，打造鄉村(cūn)旅遊度假品牌，以完善的(de)運營管理(lǐ)，塑造品牌，并逐漸實現品牌延伸和(hé)品牌輸出，在一定區(qū)域内進行品牌複制。

 c)充分(fēn)調動農民積極性 一方面，讓農民充分(fēn)參與其中。優先考慮本地現有居民以及返鄉居民就業，并積極組織農民培訓，調動農民的(de)積極性；項目開發充分(fēn)利用(yòng)鄉村(cūn)現有資源，在力求不改變居民生産生活方式的(de)基礎上，爲農民帶來(lái)收益。

另一方面，讓農民真正獲得(de)收益。從農民角度出發，制定切實能夠滿足農民利益的(de)相關政策，進而激發農民參與旅遊開發的(de)熱(rè)情。

3) 合理(lǐ)利益分(fēn)配

 a) 企業——經濟、品牌、戰略投資效益 鄉村(cūn)項目的(de)成功開發建設，一方面可(kě)以獲得(de)應的(de)經濟回報，另一方面，随著(zhe)項目的(de)投資、開發、運營管理(lǐ)及營銷推廣的(de)系統化(huà)運作，會形成自身的(de)度假品牌，在一定的(de)區(qū)域内會逐漸形成品牌号召力，形成連鎖運營模式，通(tōng)過模式複制獲取更大(dà)的(de)品牌效益。

 b) 農民——租金、分(fēn)紅、工資等收入 鄉村(cūn)項目中，農民是最直接的(de)受益者。其收入來(lái)源主要分(fēn)爲三部分(fēn)，即租金收入、分(fēn)紅收入及工資收入

 c)   鄉村(cūn)——經濟、社會、文化(huà)、生态效益 鄉村(cūn)項目的(de)建設過程中，會同時(shí)推進鄉村(cūn)公共交通(tōng)、供水(shuǐ)供電、垃圾和(hé)污水(shuǐ)處理(lǐ)、通(tōng)訊信息和(hé)勞動就業服務等體系的(de)建設，推動鄉村(cūn)公共基礎設施升級，使現代、文明(míng)的(de)生活方式與農村(cūn)田園牧歌(gē)式的(de)傳統生活方式得(de)到有機的(de)融合，促進鄉村(cūn)的(de)可(kě)持續發展。