對(duì)于房(fáng)地産市場(chǎng)而言，2022年是比較特殊的(de)一年。爲扭轉房(fáng)地産市場(chǎng)下(xià)行以及流動性危機的(de)局面，政策支持力度持續擴大(dà)，市場(chǎng)見證了(le)一系列旨在促進房(fáng)地産市場(chǎng)穩定發展的(de)“組合拳”。
對(duì)于2023年的(de)樓市走向，近日召開的(de)中央經濟工作會議(yì)首提，紮實落實好“保交樓、保民生、保穩定”各項工作的(de)“三保”政策。對(duì)于接下(xià)來(lái)的(de)工作安排，将會以保穩定、防風險雙軌主導，促進房(fáng)地産市場(chǎng)恢複活力。“唯有做(zuò)好‘三保’，房(fáng)地産才有持續性的(de)穩健基礎。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受中國商報記者采訪時(shí)表示。
今年以來(lái)，“保交樓”成爲房(fáng)地産市場(chǎng)的(de)關鍵詞。與此同時(shí)，爲扭轉房(fáng)地産市場(chǎng)下(xià)行局面，一系列旨在促進房(fáng)地産市場(chǎng)穩定發展的(de)政策“組合拳”出台。（圖片由CNSPHOTO提供）
保交樓成樓市關鍵詞
2022年以來(lái)，金融信貸政策大(dà)幅逆轉，各地出台了(le)包括解除限購(gòu)限貸限售等的(de)多(duō)種救市政策。就在房(fáng)地産市場(chǎng)稍有恢複的(de)關口，多(duō)地出現爛尾樓業主喊話(huà)停貸的(de)情況，房(fáng)地産市場(chǎng)于6月(yuè)底再度進入危機時(shí)刻。
7月(yuè)17日，銀保監會表态：銀行要積極履行自己的(de)職責，既要遵循市場(chǎng)化(huà)、法治化(huà)原則，又要主動承擔社會責任，千方百計推動“保交樓”。
8月(yuè)29日，由央行指導，國家開發銀行、中國農業發展銀行等政策性銀行推出“保交樓”專項借款，規模達到2000億元，這(zhè)筆專項借款封閉運行、專款專用(yòng)，專項用(yòng)于支持已售逾期難交付住宅項目加快(kuài)建設交付。
9月(yuè)，首筆“保交樓”專項借款資金落地沈陽，并陸續在多(duō)城(chéng)市到位，兜底當地“保交樓”工作。
11月(yuè)24日，涉及面最廣、輸血力度最大(dà)的(de)“金融16條”發布，再次強調金融機構爲“保交樓”提供配套資金支持：鼓勵金融機構特别是項目個(gè)人(rén)住房(fáng)貸款的(de)主融資商業銀行或其牽頭組建的(de)銀團，按照(zhào)市場(chǎng)化(huà)、法治化(huà)原則，爲專項借款支持項目提供新增配套融資支持，推動化(huà)解未交樓個(gè)人(rén)住房(fáng)貸款風險。
爲鼓勵金融機構參與，“金融16條”還(hái)特别提出了(le)各種盡職免責場(chǎng)景。
“保交樓”的(de)重點工作正在提速。在2023年3月(yuè)31日前，央行将向商業銀行提供2000億元免息再貸款，支持商業銀行提供配套資金用(yòng)于支持“保交樓”，封閉運行、專款專用(yòng)。
具體而言，此次“保交樓”貸款支持範圍包括兩個(gè)方面：一是爲“保交樓”專項纾困政策提供配套融資；二是推動化(huà)解未交樓個(gè)人(rén)住房(fáng)貸款風險，支持已出售但逾期未交付，并經過金融管理(lǐ)部門認定的(de)項目加快(kuài)建設交付。
嚴躍進表示，此次政策和(hé)此前8月(yuè)出台的(de)專項借款政策，爲“保交樓”形成了(le)資金規模大(dà)、保障力度強、市場(chǎng)預期好的(de)資金支持，有助于促進“保交樓”工作的(de)更好推進。
三箭齊發助力房(fáng)企
衆所周知，支持樓市的(de)“三支箭”分(fēn)别是銀行信貸支持、債券融資幫扶和(hé)股權融資松綁。就在2022年，“第三支箭”終于射出，前“兩支箭”也(yě)不斷掀起朵朵浪花。
11月(yuè)22日召開的(de)國務院常務會議(yì)指出，加大(dà)金融支持實體經濟力度，适時(shí)适度運用(yòng)降準等貨币政策工具，保持流動性合理(lǐ)充裕。
爲了(le)響應“金融16條”号召，國有六大(dà)行與多(duō)家股份制商業銀行密集加入“第一支箭”隊伍，向多(duō)家優質房(fáng)企提供意向性融資支持。公開資料顯示，截至11月(yuè)30日，已有10餘家銀行爲超過30家房(fáng)企提供了(le)授信，總額已超2萬億元。
業内人(rén)士預計，後續一些其他(tā)股份制商業銀行也(yě)會加快(kuài)進入授信行列，這(zhè)将促進房(fáng)地産投資企穩，增強宏觀經濟複蘇的(de)基礎。
11月(yuè)21日，央行、銀保監會聯合召開全國性商業銀行信貸工作座談會。此次座談會明(míng)确，要用(yòng)好民營企業債券融資支持工具，支持民營房(fáng)企發債融資。
“第二支箭”對(duì)民營房(fáng)企的(de)資金支持正逐步落地。
據中國銀行間市場(chǎng)交易商協會11月(yuè)23日消息，中債增進公司已出具對(duì)龍湖集團、美(měi)的(de)置業、金輝集團三家民營房(fáng)企發債信用(yòng)增進函，拟首批分(fēn)别支持三家企業發行20億元、15億元、12億元中期票(piào)據 。截至目前，中債增進公司已通(tōng)過公開業務郵箱收到近百家民營房(fáng)企增信業務意向，正在按照(zhào)相關機制積極推進業務開展。
相較于“第二支箭” ， “第三支箭”有利于降低房(fáng)企的(de)資産負債率，也(yě)是緩解現金流壓力的(de)主要途徑之一。衆目睽睽之下(xià)，“第三支箭”也(yě)于2022年年末射出。
11月(yuè)28日，證監會新聞發言人(rén)就資本市場(chǎng)支持房(fáng)地産市場(chǎng)平穩健康發展答(dá)記者問指出，将在股權融資方面調整優化(huà)“恢複涉房(fáng)上市公司并購(gòu)重組及配套融資”等五項措施。
“第三支箭”的(de)射出同時(shí)彙集了(le)多(duō)種重磅的(de)金融政策發布，包括重組、股份增發、私募等，這(zhè)些都爲房(fáng)企後續資金狀況的(de)改善創造了(le)非常好的(de)機會。
目前，“第三支箭”的(de)成功案例已出現。包括福星股份、世茂股份、北(běi)新路橋、新湖中寶、大(dà)名城(chéng)、華夏幸福等房(fáng)企已經籌劃了(le)非公開發行股票(piào)事項，用(yòng)途均提及“保交樓、保民生”。
據悉，目前多(duō)家房(fáng)企已經籌劃了(le)非公開發行股票(piào)事項。上市房(fáng)企再融資速度加快(kuài)，預計近期會有更多(duō)房(fáng)企加入。
明(míng)年劍指保穩定防風險
最近，房(fáng)地産的(de)重要性被多(duō)次提及。
2022年12月(yuè)14日印發的(de)《“十四五”擴大(dà)内需戰略實施方案》提出，要加強房(fáng)地産市場(chǎng)預期引導，探索新發展模式。次日，國務院副總理(lǐ)劉鶴在第五輪中國-歐盟工商領袖和(hé)前高(gāo)官對(duì)話(huà)上發言中提到，房(fáng)地産是國民經濟的(de)支柱産業。12月(yuè)15日至16日召開的(de)中央經濟工作會議(yì)，再次強調了(le)房(fáng)地産對(duì)經濟恢複的(de)重要性。
中央經濟工作會議(yì)明(míng)确，有效防範化(huà)解重大(dà)經濟金融風險，要确保房(fáng)地産市場(chǎng)平穩發展，紮實做(zuò)好“保交樓、保民生、保穩定”各項工作，滿足行業合理(lǐ)融資需求，有效防範化(huà)解優質頭部房(fáng)企風險，改善資産負債狀況。
“此次會議(yì)把房(fáng)地産内容放在了(le)重大(dà)經濟金融風險的(de)框架下(xià)論述，充分(fēn)說明(míng)房(fáng)地産防範風險上升到了(le)新的(de)高(gāo)度，也(yě)說明(míng)防範風險工作成爲房(fáng)地産的(de)一項重要工作。”嚴躍進認爲，從既有的(de)工作層面看，會議(yì)主要提及了(le)“三保”概念。換言之，唯有做(zuò)好“三保”，房(fáng)地産才有持續性的(de)穩健基礎。同時(shí)，會議(yì)也(yě)對(duì)頭部房(fáng)企風險、資産負債狀況、違法犯罪三個(gè)方面進行了(le)分(fēn)析。這(zhè)也(yě)說明(míng)，這(zhè)三個(gè)方面很容易産生新的(de)風險，是2023年需要格外關注的(de)地方。
會議(yì)同時(shí)提出，要堅決依法打擊違法犯罪行爲，支持剛性和(hé)改善性住房(fáng)需求。此外，會議(yì)還(hái)強調，要堅持“房(fáng)住不炒”定位，推動房(fáng)地産業向新發展模式平穩過渡。
廣東省住房(fáng)政策研究中心首席研究員(yuán)李宇嘉認爲，解決“保交樓”和(hé)風險處置，前者需要增量資金，後者需要對(duì)房(fáng)地産市場(chǎng)的(de)信心，這(zhè)些都要求需求端保持一定的(de)活躍度。2023年，穩增長(cháng)的(de)壓力很大(dà)。由于外需下(xià)行，基建已提前兩年發力，疫情後消費的(de)動力需要提振。因此，房(fáng)地産存在的(de)剛需、換房(fáng)需求，都要得(de)到支持。
值得(de)注意的(de)是，自2021年以來(lái)，房(fáng)地産的(de)新發展模式就被反複強調，在此基礎上，此次會議(yì)首次強調平穩過渡。
對(duì)此，李宇嘉認爲，這(zhè)意味著(zhe)近年來(lái)過渡得(de)有點急了(le)。所謂新模式，從供給側來(lái)說，就是租購(gòu)并舉，比如發展保租房(fáng)、長(cháng)租房(fáng)等；從群體來(lái)說，就是以新市民爲主；從模式上看，就是告别土地依賴，告别“三高(gāo)”（即高(gāo)負債、高(gāo)杠杆、高(gāo)周轉）。這(zhè)些是要在長(cháng)期内實現的(de)，不能畢其功于一役，激進過渡會造成風險爆發、行業大(dà)起大(dà)落。
面向未來(lái)，中央财經大(dà)學證券期貨研究所研究員(yuán)、内蒙古銀行研究發展部總經理(lǐ)楊海平也(yě)在接受記者采訪時(shí)表示，短期來(lái)看，房(fáng)地産行業的(de)主題詞是修複和(hé)防風險，融資環境的(de)改善對(duì)于阻斷房(fáng)地産行業和(hé)金融行業之間的(de)風險傳染具有明(míng)顯的(de)效果，銷售端的(de)數據有望得(de)到一定程度的(de)修複。從中長(cháng)期看，房(fáng)地産行業的(de)主題詞是轉型、整合、軟著(zhe)陸。房(fáng)住不炒、租購(gòu)并舉的(de)方向不會改變。高(gāo)周轉、高(gāo)杠杆模式必然向精細化(huà)運營模式轉型，房(fáng)價隻漲不跌的(de)行情必然被打破，房(fáng)企分(fēn)化(huà)之後必然要經曆行業大(dà)整合。國家将不遺餘力追求平穩過渡，追求軟著(zhe)陸。
■要點
中央經濟工作會議(yì)明(míng)确，有效防範化(huà)解重大(dà)經濟金融風險，要确保房(fáng)地産市場(chǎng)平穩發展，紮實做(zuò)好“保交樓、保民生、保穩定”各項工作，滿足行業合理(lǐ)融資需求，有效防範化(huà)解優質頭部房(fáng)企風險，改善資産負債狀況。
■數據
截至目前，全國房(fáng)地産銷售仍處于下(xià)行階段。國家統計局數據顯示，2022年1—11月(yuè)全國商品房(fáng)銷售額同比下(xià)滑26.6%；2022年11月(yuè)單月(yuè)銷售額同比下(xià)滑32.2%，相較9月(yuè)和(hé)10月(yuè)，下(xià)滑幅度進一步加大(dà)。